Voy a alquilar mi vivienda ¿Qué impuestos tengo que pagar?

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​​​El alquiler consiste en el pago de una cantidad determinada de dinero por el uso y disfrute de un bien durante un periodo de tiempo estipulado. En la vivienda, en apariencia, esta definición tiene matices muy importantes. Si bien el inquilino paga una cantidad por poder usar una vivienda durante el periodo marcado por el contrato, la importancia del bien  que se alquila hace que tenga un trato especial en la legislación española. El aspecto más importante es, sin duda, su tratamiento fiscal, en especial si hablamos de la vivienda habitual.

Estas diferencias parten de una premisa fundamental: el contrato que siempre debe haber entre las partes se tiene que depositar siempre en el organismo público correspondiente (cámaras inmobiliarias, comunidades autónomas...) para que pueda registrarse, tanto para controlar los gastos como para tener beneficios fiscales. Pero antes de pagar impuestos, hay que saber calcular sobre qué cuantía se aplican. 

Qué gastos puedes deducirte en el alquiler

Como norma general, se pueden restar todos los gastos derivados de poner la vivienda en alquiler, aunque la Agencia Tributaria especifica un listado de los mismos. Los principales son: ​

• Intereses y gastos de financiación por la hipoteca de compra de la vivienda. No se incluye el capital.

• Intereses y gastos de los préstamos cuyo fin fue adquirir enseres de la vivienda (por ejemplo, muebles).

• Impuestos y tasas estatales que repercutan sobre la vivienda: IBI, tasa de basuras, etc. 

• Gastos para formalizar el alquiler, como el registro del contrato.

• Gastos por la defensa de carácter jurídico de la vivienda y su rendimiento.

• Gastos de conservación y reparación, entre los cuales no se incluyen las mejoras.

• Gastos de servicios y suministros, siempre que los pague el casero.

• La amortización del inmueble y los bienes que contenga. Esta será del 3% del valor de construcción por el desgaste del mismo.

• Gastos de administración, vigilancia, portería y otros servicios relacionados con la finca.

• Las primas de contratos de seguro de la vivienda.

Por todo ello, a la hora de calcular que cantidad está sujeta a impuestos, será necesario restar de los ingresos todos los gastos señalados, que dará como resultado el beneficio sujeto a impuestos. 

Reducciones del beneficio: los cambios fiscales desde el 2015

La cifra resultante anterior tampoco será la cifra a partir de la cual se tributará. Habrá que realizar sobre la misma una reducción de un 40%. Por ejemplo, si declararas 10.000 euros, tributarás sobre 6.000 euros. Esta reducción ha empeorado desde el año 2015, ya que la reforma fiscal afectó a arrendador y arrendatario. Hasta 2015, si se alquilaba un inmueble a menores de 30 años, se podía aplicar una reducción del 100% sobre los beneficios obtenidos. En la actualidad, la reducción es siempre la misma y en muchos casos ha empeorado la fiscalidad

Esta cantidad se imputará como ingreso de rendimiento inmobiliario y estará grabado al tipo impositivo resultante de sumar el resto de ingresos del contribuyente. Este tipo oscila desde un mínimo del 19% hasta un máximo del 45%

El IRPF es el único impuesto que se paga si se alquila una vivienda a un particular. Sin embargo, si se utiliza la vivienda para un fin diferente, habrá que liquidar el IVA. 

¿Y si el alquiler es para un negocio? 

La mayor diferencia entre los dos arrendamientos radica en la necesidad de incluir el IVA en la facturas que se remitan al inquilino y después liquidarlo trimestralmente. Del mismo modo, si quien alquila es una empresa para un empleado o un autónomo como local, habrá que incluir, además, la correspondiente retención de IRPF. Si, además, este alquiler para negocio es para una persona física que trabaje como autónomo, también tendrás que retener el 19% al IRPF y declarar el mismo, ingresando estas cantidades también trimestralmente.

En definitiva, todas las personas que vayan a alquilar su vivienda han de saber que ésta también tributa, y que el tipo de impuesto que habrá que pagar será diferente en función del uso que se le vaya a dar a la vivienda.

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